Аренда с правом выкупа недвижимости
Существует несколько способов приобретения в собственность нежилой недвижимости для коммерческих нужд. Один из них выкуп арендуемого у города помещения на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон 159-ФЗ). Второй вариант — это выкуп или аренда, с возможностью последующего выкупа, помещений на основании аукциона.
В первом случае необходимо, чтобы соблюдалось одновременно несколько существенных условий, поименованных в Законе 159-ФЗ, а именно:
- помещение на день подачи заявления находится в аренде непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором аренды, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;
- отсутствует задолженность по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням);
- арендуемое помещение не включено в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;
- сведения о потенциальном покупателе не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.
Как правило, в таком случае Департамент городского имущества г. Москвы предлагает выкупить помещения по завышенной цене, однако арендаторы не лишены возможности оспорить ее в предусмотренном законом судебном порядке. Для этого необходимо соблюсти досудебный порядок урегулирования спора и ряд необходимых мер для эффективной защиты своей позиции. Только после попытки оспорить стоимость выкупа во внесудебном порядке можно обратиться с исковыми требованиями в арбитражный суд.
Несмотря на имеющиеся в такой процедуре «подводные камни», зачастую арендаторы пытаются самостоятельно оспорить предлагаемую городом стоимость выкупа, но допущенные в результате правовой неграмотности и отсутствия должного опыта в данной категории дел ошибки, как правило, приводят к печальным последствиям.
В нашей практике встречался показательный прецедент, когда непрофессиональные действия арендатора привели к утрате его преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого помещения. При этом, вопреки условиям договора аренды, согласно которым объект недвижимости мог находиться в пользовании у арендатора еще на протяжении нескольких лет, Департамент городского имущества г. Москвы, воспользовавшись сложившейся ситуацией и злоупотребив правом, выставил этот объект на продажу с аукциона. После полученного неудачного опыта арендатор уже не рассчитывал на свои силы, и обратился к нам за помощью. В судебном порядке нам удалось оспорить решение Департамента о выставлении объекта на торги и признать проведение такого аукциона незаконным. В дальнейшем, несмотря на сложности, нашим специалистам удалось добиться успешной реализации права на выкуп арендатором спорного помещения.
Во втором случае возможность приобретения нежилого имущества у города на аукционе реализуется посредством участия в открытых электронных торгах в соответствии с требованиями статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006г. «О защите конкуренции».
Для этого необходимо зарегистрировать электронную подпись, подать заявку с необходимым пакетом документов, выполнить необходимые условия участия в торгах и, собственно, принять участие в электронных торгах в указанные дату и время. Участие в торгах не гарантирует выигрыш, при этом, в случае проигрыша задаток будет возвращен. Необходимо учитывать, что окончательная стоимость по результатам торгов может быть в несколько раз выше изначально заявленной.
При таком способе приобретения права собственности на нежилое помещение также необходимо тщательно анализировать все сопутствующие риски. Например, согласно приведенному выше случаю из нашей практики, можно сделать вывод о том, что некоторые объекты недвижимости могут выставляться на аукцион несмотря на то, что они уже задействованы в арендных правоотношениях. Выигрыш такого аукциона без предварительной проверки объекта на отсутствие обременений повлечет за собой целый ряд проблем в дальнейшем.
Мы оказываем услуги по проверке приобретаемых объектов недвижимости на юридическую чистоту и отсутствие обременений. Кроме того, мы сопровождаем процедуру выкупа и оспаривания стоимости выкупа, соблюдая необходимый порядок действий для успешного решения поставленной перед нами задачи с сопутствующим значительным снижением итоговой стоимости приобретаемого помещения. Воспользовавшись нашими услугами, Вы сможете избежать неприятных ситуаций и рисков, связанных как с вероятностью приобретения имущества с обременением, так и с непосредственной возможностью утраты права на выкуп такого помещения в принципе. В случае утраченного права выкупа, мы поможем Вам его восстановить, несмотря на отказы гос. органов, и выкупить помещение из аренды в собственность.
За 20 лет работы мы реализовали более 1700 проектов, завоевав репутацию высококлассных специалистов. За годы работы мы помогли нашим клиентам выиграть более 3 млрд рублей. Подробную консультацию по всем вопросам Вы можете получить по номеру 8-499-638-25-75.
