Преимущественное право выкупа нежилых помещений у города Москвы на безконкурсной основе

Заявление на выкуп

Процедура выкупа помещения по Федеральному закону от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации” (159-ФЗ) начинается с подачи заявления о реализации преимущественного права выкупа в Департамент городского имущества города Москвы (ДГИ).

На первый взгляд, все выглядит довольно просто. Нужно заполнить бланк заявления, собрать и заверить необходимый пакет документов и сдать все это в ДГИ. На самом же деле, даже на этом этапе может возникнуть ряд проблем. Например, ДГИ может отказать в принятии заявления в связи с не полным пакетом документов или в случае, если документы неправильно заверены. После подачи заявления необходимо самостоятельно отслеживать сроки рассмотрения и информацию о готовности проекта договора купли-продажи либо ответа в виде отказа. Пропущенный срок на подписание договора является основанием для утраты преимущественного права выкупа. Кроме того, причинами отказа могут являться такие выявленные обстоятельства, как отсутствие регистрации объекта недвижимости в Росреестре либо выявление перепланировки, которая не соответствует данным, зарегистрированным в государственном органе.  При выкупе также может выясниться, что часть арендуемых помещений является помещениями ГОЧС, которые выкупу не подлежат. Как правило, таковыми являются подвальные (иногда цокольные) помещения.

Прежде, чем обратиться в ДГИ с заявлением о выкупе, необходимо проверить объект недвижимости на возможность выкупа и соответствие условиям 159-ФЗ. Нужно выяснить, не включен ли объект недвижимости в утвержденный частью 4 статьи 18 Федерального закона “О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации” перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, что увеличивает срок аренды с даты заключения договора аренды до возможного выкупа арендуемого недвижимого имущества до 5 лет. Как показала практика, многие арендаторы об увеличении срока даже не слышали – подавляющее большинство уверено, что выкупаться можно уже через 2 года.

Кроме того, необходимо убедиться, что задолженность по арендным платежам отсутствует, что объект не значится в реестре объектов культурного наследия  и находится в аренде не менее  двух лет (за исключением объектов, внесенных в перечень, о котором шла речь выше), что нет иных обременений и препятствий для выкупа.

Проверить помещение на возможность выкупа



Заключение договора купли-продажи

После получения заявления на выкуп ДГИ в течение 10 дней готовит проект договора купли-продажи недвижимости. После получения заявителем проекта договора купли-продажи на его подписание (либо выражение несогласия по условиям договора и цене) отводится всего 30 дней. Поэтому очень важно отслеживать его готовность в виде ответа на заявление. Желательно, при сдаче заявления в ДГИ, указать на заявлении, что ответ необходимо выдать представителю на руки и получить проект договора самостоятельно в ДГИ, а не ждать, пока он дойдет до вас по почте (так как при некорректной доставке корреспонденции и при возврате проекта договора в ДГИ, право на выкуп у арендатора будет потеряно). В случае несогласия с ценой выкупа, вам необходимо будет за 30 дней успеть найти оценочную организацию, заказать проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости, подготовить ответ в ДГИ с указанием разногласий по условиям договора. Несмотря на обещанные сроки по проведению оценки и подготовке заключения оценщика, иногда встречаются случаи, когда в оговоренный срок получить результат не удается и это приводит также к утрате права выкупа в связи с пропуском сроков на подписание договора купли-продажи. Кроме того, не всегда результат оценки может вас порадовать, так как цена может отличаться от предложенной в договоре купли-продажи незначительно. Поскольку на оспаривание цены выкупа уйдет минимум полгода, надо учитывать целесообразность такого оспаривания, так как все это время придется платить аренду, и если разница не велика, то не имеет смысла терять время на судебные разбирательства и отдалять дату начала выплат за переходящий в собственность арендатора объект недвижимости.

Чтобы сэкономить время на принятие решения об оспаривании стоимости выкупа, рекомендуется заранее получить предварительную оценку объекта недвижимости. Следует понимать, что предварительная оценка не является полноценным заключением об оценке конкретного объекта недвижимости, может проводится без осмотра, по аналогам и определяет приблизительную рыночную стоимость помещения. Мы проводим бесплатную предварительную оценку за 1-3 дня и определяем предельную стоимость объекта недвижимости, на которую можно выйти путем оспаривания стоимости выкупа, предложенной ДГИ. При этом, такая оценка не является окончательным заключением и может быть снижена при наличии существенных факторов, влияющих на уменьшение стоимости объекта недвижимости (аварийное или слишком ветхое техническое состояние, неровность стен, полов и другое).

Расчитать стоимость выкупа



Оспаривание стоимости объекта недвижимости

Если вы убедились, что цена объекта недвижимости может быть действительно значительно ниже предложенной ДГИ, то смело оспаривайте эту стоимость – об этом же говорит и положительная судебная практика. Для этого вам, прежде всего, необходимо найти надежную оценочную организацию, которая сможет правильно, учитывая все реальные факторы, оценить выкупаемое помещение и позволит вам обосновать перед ДГИ несогласие с ценой. Важно, чтобы оценщик не имел плохой репутации, был аккредитован и лицензирован на осуществление деятельности по проведению оценки стоимости объектов недвижимости. В противном случае, при попытке оспаривания рыночной стоимости ваши доводы о возможном снижении будут ничтожны, поскольку репутация оценщика скажет о не квалифицированной и не достоверной оценке.

Получив удовлетворительный результат по проведенной оценке, необходимо подготовить протокол разногласий и подписать с его учетом договор купли-продажи. Если вы просто приложите протокол разногласий, не подписывая сам договор, ДГИ это расценит как отказ от преимущественного права выкупа и оспорить его потом будет не просто. Поэтому очень важно правильно составить протокол разногласий и грамотно подписать договор. Нередко встречались случаи, когда разногласия заявлялись в непонятной для ДГИ форме, в результате чего арендаторы из-за такой маленькой ошибки утрачивали право выкупа.

Если вы боитесь ошибиться при выборе оценочной организации, пропустить сроки и утратить право выкупа, юристы компании «По закону» готовы оперативно вам помочь. Мы работаем с оценщиками, квалификация которых не вызывает сомнений, уже более 12 лет. Выводы специалиста будут готовы в кратчайшие сроки  – от двух до пяти дней.  За рабочую неделю (5 дней) мы полностью подготовим протокол разногласий с учетом рыночной стоимости объекта, взятой из заключения оценщика, и вместе с договором купли-продажи (правильно и в нужных местах подписанным) сдадим своевременно в ДГИ. Сроки могут быть сокращены до 2-3 дней в случаях экстренной срочности.

Получить бесплатную консультацию юриста

Необходимо учитывать, что ДГИ никогда не согласиться с предложенной ценой арендатора и примет решение об отказе в предоставлении преимущественного право выкупа. В такой ситуации не стоит сразу паниковать – процедура оспаривания рыночной стоимости недвижимого имущества возможна только в судебном порядке, поэтому нужно быть изначально к этому готовым. Срок такого оспаривания занимает в среднем 6 месяцев.

После сдачи договора купли-продажи с протоколом разногласий в ДГИ и получения на него отказа, можно готовиться к оспариванию стоимости объекта недвижимости в судебном порядке. В исковом заявлении должны содержаться убедительные и обоснованные доказательства правоты заявителя, приложен необходимый пакет документов. При нарушении этих условий суд оставит заявление без рассмотрения, а это затянет процедуру оспаривания стоимости и продлит период обязательств по внесению арендной платы.

Почему не стоит доверять процедуру выкупа штатному юристу

При оспаривании выкупной стоимости недвижимого имущества важную роль играет грамотное представительство и ведение дела в суде. Юрист должен иметь представление о возможных доводах ДГИ и суда, а также, что немаловажно, уметь их опровергать. Поскольку такого рода спор изначально возникает из разногласий по цене объекта недвижимости, арбитражный суд назначает независимую экспертизу для установления реальной рыночной стоимости объекта. При этом, суд может выбрать эксперта как из предложенных сторонами организаций, так и из перечня, содержащегося на сайте суда. Поэтому очень важно знать, какие эксперты смогут провести качественную экспертизу и отстоять свою позицию, обосновав все расчеты и используемые в своем заключении методы, убедительно ответив на все вопросы сторон и суда, чтобы при этом результат не превосходил ваши ожидания. Если предложенные вашим юристом эксперты покажутся суду менее привлекательными по квалификации и условиям проведения экспертизы, чем предложенные со стороны ДГИ, то выбор будет не в вашу пользу, а результат, скорее всего, будет выше изначально предложенной Департаментом цены, расходы за проведение экспертизы обойдутся вам от 150 000 рублей, а сроки рассмотрения дела в суде могут дополнительно увеличиться на пару месяцев и больше, что также повысит бремя ваших расходов по арендной плате.

Сможет ли ваш юрист добиться положительного результата в оспаривании стоимости выкупа объекта недвижимости в кратчайшие сроки, без растягивания процесса и без рисков несения дополнительных расходов?

Если вы не уверены, что возлагая процедуру выкупа на своего штатного юриста вы не потеряете время, получив в результате объект недвижимости по более высокой цене, квалифицированные и опытные специалисты компании «По закону» готовы предложить вам свои услуги. Наши юристы занимаются вопросами выкупа недвижимого имущества в соответствии со 159-ФЗ с 2008 года. На наших глазах и с нашим участием формировалась положительная судебная практика по этому вопросу. Мы своевременно готовим и передаем документы в ДГИ и арбитражный суд, отслеживаем все сроки (при наличии доверенностей), исключаем риски утраты права выкупа в связи с неподписанным своевременно договором купли-продажи, знаем, как оспорить любые отказы, доводы и действия ДГИ, знаем надежных и квалифицированных специалистов, которые никогда не подведут и не затянут сроки, используя все законные доводы, добиваемся положительного решения суда, опровергая при этом доводы ДГИ в случаях обжалования решения, чем исключаем возможность его отмены.

Получить бесплатную консультацию юриста

Урегулирование разногласий по договору купли-продажи после оспаривания цены выкупа

После завершения судебных тяжб и получения от ДГИ договора купли-продажи недвижимости необходимо проверить внимательно все условия договора. Особое внимание стоит уделить наименованию и реквизитам сторон, адресу, площади, кадастровому номеру и перечню помещений объекта недвижимости, условиям по оплате, таким как стоимость объекта недвижимости, размер платежей, с какого момента необходимо внести первый платеж и до какого числа будут вносится последующие, какие начисляются проценты по рассрочке и какой предусмотрен размер неустойки при просрочке платежей. При этом внимательно нужно прочитать весь договор, так как в него могут быть добавлены дополнительные условия, не указанные в первоначально полученном вами проекте. В случае обнаружения условий, противоречащих решению суда и изначальному проекту договора, придется вести переписку с ДГИ по устранению таких несоответствий.

Кроме того, ДГИ, как правило, не торопится направить после решения суда проект договора купли-продажи, поэтому придется самостоятельно обращаться в письменном виде с просьбой подготовить проект договора на условиях, установленных решением суда. Из-за различных несоответствий по условиям договора переписка с ДГИ может занять около года. При этом, в окончательном проекте договора купли-продажи может быть указана прошедшая дата договора. Таким образом, если неграмотно подписать договор с такой датой, ДГИ взыщет с вас долг по платежам за весь период, до которого договор был реально заключен.

Сложности регистрации перехода права собственности на нежилые помещения

Подписанный договор купли-продажи (вместе с заявлением и необходимым пакетом документов) покупателю предстоит передать в Росреестр на регистрацию перехода права собственности и залога, в случае, если объект недвижимости выкупается в рассрочку. Регистрация осуществляется путем внесения сведений в единый государственный реестр недвижимости, после чего можно получить выписку ЕГРН о праве собственности на недвижимое имущество. Регистрирующий орган тщательно проверяет все документы и информацию по объекту недвижимости и принимает решение об осуществлении регистрации перехода права собственности, приостановлении либо отказе в регистрации. При этом, приостановление процедуры регистрации встречается наиболее часто при регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. Причины для такой приостановки указаны в законе «О государственной регистрации недвижимости», а также указываются в письме Росреестра в ответ на обращение по регистрации. Причины приостановки и отказа со стороны Росреестра можно устранить, но и среди них могут встречаться нестандартные и очень сложные случаи, устранение которых лучше доверить разбирающимся в сделках с недвижимостью специалистам. Компания «По закону» предлагает вам помощь квалифицированных и имеющих многолетний опыт в данной отрасли специалистов.

Снятие залога

Когда новому владельцу удалось преодолеть все препятствия, оспорить цену выкупа, заключить договор с ДГИ, зарегистрировать переход права собственности с залогом, полностью выплатить стоимость объекта недвижимости, ему остается погасить регистрационную запись о залоге. Для этого необходимо собрать необходимый пакет документов, в том числе, часть документов необходимо будет получить в ДГИ, и вместе с заявлением обратиться в Росреестр. И на этом завершающем этапе процедуры выкупа нежилого помещения главным является получение в ДГИ всех необходимых документов. И как бы не хотелось поскорее завершить этот этап, но даже здесь можно столкнуться с рядом трудностей, таких как, например, обнаружение имеющейся задолженности по платежам и пени (даже если такая задолженность будет составлять несколько копеек), образовавшимся в связи с неправильным вычислением процента ставки рефинансирования ЦБ РФ. В таком случае процедура снятия залога затянется до полной оплаты задолженности и получении сверки о полной оплате по условиям договора купли-продажи.

Расторжение договора купли-продажи без оснований

Даже соблюдая все условия по договору купли-продажи, как уже ранее говорилось, ДГИ может исчислять период оплаты по договору от даты, отличающейся от фактического заключения договора. В последнее время, такие случаи стали все чаще встречаться в судебной практике. При этом, зачастую покупатель не владеет информацией о судебном производстве, а корреспонденция от ДГИ и органов судебной власти во многих случаях, по непонятным причинам, перестала доходить до адресатов. Так, ни о чем не подозревая, покупатель продолжает вносить платежи по договору купли-продажи, в то время как ДГИ уже успел предоставить суду свои доводы о наличии задолженности, существенных нарушениях со стороны покупателя и расторгнуть по решению суда договор. Нередко о таких действиях Департамента покупателю становится известно спустя несколько месяцев после вступления решения суда в законную силу, когда срок на обжалование уже пропущен. В арбитражном процессе восстановить срок на обжалование решения в таком случае довольно проблематично, поскольку неполучение корреспонденции, извещений и копий судебных актов, свидетельствующих о судебном производстве, не являются уважительной причиной для восстановления срока на подачу апелляционной жалобы. При защите своих прав в такой ситуации не обойтись без профессиональных юристов, знающих на высочайшем уровне арбитражный процесс, договорное право и методы оспаривания действий ДГИ. Компания «По закону» готова помочь защитить вам свои права и сохранить в собственности недвижимое имущество.

Получить бесплатную консультацию юриста

Восстановление утраченного права выкупа

Преимущественного права выкупа можно лишиться не только в случае неподписания полученного от ДГИ проекта договора купли-продажи в тридцатидневный срок или отказа от заключения договора, но и в ряде других причин, влекущих со стороны Департамента отказ в предоставлении льготного права выкупа. Например, получить отказ в возможности выкупа арендуемого имущества можно в результате обнаружения Департаментом неузаконенных перепланировок, несоответствия площади, зарегистрированной в Росреестре, отсутствия регистрации в Росреестре арендуемых помещений как отдельного объекта недвижимости, в результате проигрыша в судебных разбирательствах и в других случаях. Утрата права выкупа не является окончательным лишением всех шансов на приобретение арендуемого имущества в собственность на льготных условиях, то есть, без проведения аукциона. Стоит отметить, что не во всех случаях можно претендовать на вторую попытку выкупа. К тому же, у ДГИ быстро формируются планы по реализации имущества «отказников», в связи с чем, так просто получить шанс на повторное отчуждение не удастся. Наши юристы имеют положительный опыт ведения переписки с ДГИ с целью повторного получения проекта договора купли-продажи.

Восстановить право выкупа

Почему не стоит откладывать процедуру выкупа на потом

В настоящее время готовится законопроект, на основании которого возможность оспаривания стоимости выкупа, установленной Департаментом, будет исключена. В случае принятия такого нормативного документа, у ДГИ будет возможность продавать помещения по завышенной стоимости, а арендаторам придется выкупать объекты недвижимости на предложенных условиях либо отказываться от выкупа. В такой ситуации, стоимость за аренду существенно увеличится, что в любом случае поставит арендаторов в затруднительное финансовое положение. Поэтому не стоит затягивать с выкупом и дожидаться новых препятствий со стороны госорганов. Чем раньше вы воспользуетесь преимущественным правом приватизации арендуемых помещений, тем больше денежных средств вы сможете сэкономить на аренде и выкупе.

Для достижения гарантированного результата при выкупе арендуемых объектов недвижимости, установления реальной рыночной стоимости выкупаемого объекта, экономии времени и средств компания «По закону» предлагает вам воспользоваться нашими услугами по сопровождению процедуры выкупа и оспариванию его стоимости.

Услуги специалистов компании «По закону» включают в себя комплекс следующих действий и преимуществ:

Компания «По закону» занимается урегулированием различных разногласий с ДГИ более 25 лет, и уже более 10 лет мы помогаем своим клиентам реализовывать право выкупа по реальной рыночной стоимости в соответствии со 159-ФЗ.

Если вы хотите избавить себя от всех трудностей и проблем, возникающих при реализации преимущественного права выкупа, мы готовы предложить вам услуги по сопровождению выкупа «под ключ». Начиная с подачи заявления на выкуп и заканчивая снятием залога, с переходом объекта недвижимости в вашу собственность, полностью сопровождая выкуп на всех стадиях до момента окончательной оплаты выкупаемого объекта недвижимости, устраняя и разрешая все споры и проблемы, вытекающие из процедуры выкупа.

Если же вы по каким-то причинам не хотите сами выкупать объект недвижимости у ДГИ и хотите «переуступить» право аренды, мы также вам поможем в этом, предложив максимально привлекательные условия.

Получить бесплатную консультацию юриста

Мы поможем решить любые, даже самые сложные ситуации. Подробную консультацию вы можете получить по номеру 8-499-638-25-75.

Навигация по услугам компании

Полный
список услуг